Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто должен платить долги по ЖКХ: бывший или новый владелец квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.
Покупка квартиры с долгами по ЖКХ
Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет.
Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя.
Определение надлежащих ответчиков и иных лиц.
Следующим ключевым моментом иска является правильное определение ответчика . Если верно заявлен предмет исковых требований, но сторона (ответчик) к которой предъявлен иск (с правильным предметом исковых требований) является ненадлежащей, в удовлетворении исковых требований может быть отказано.
Например в деле № 33-30563/2018 истица обратилась с исковым заявлением к домоуправляющей компании. Суд отказал в удовлетворении иска. Апелляция оставила решение суда без изменений.
В частности, Мосгорсуд мотивировав принятые решения указал на то, что обязанности по формированию единых платежных документов, расчет и перерасчет жилищно-коммунальных услуг, открытие новых финансовых лицевых счетов возложены на многофункциональные центры (ГБУ «МФЦ г. Москвы») и управляющая компания — ответчик неправомочен производить указанные действия в связи с чем, данное исковое требование предъявлено к ненадлежащему ответчику.
Что делать, если долги копит новый хозяин квартиры, а платить вынуждают бывшего собственника?
Механизмы защиты прав бывшего владельца могут быть представлены в виде системы.
Торговец должен подать жалобу в службу и организацию, требующую оплаты (как правило, это жилищные органы, банки и т.д.).
2. если этот орган или организация направили претензию прежнему владельцу, следует подготовить ответ о том, что квартира уже продана и поэтому указанные в ней требования не могут быть выполнены. К ответу следует приложить копию договора купли-продажи и выписку из реестра собственности единого государства.
Следует также приложить копию квитанции об оплате для подтверждения того, что на момент продажи квартиры у первоначального владельца не было задолженности (возможно, сбой или неверные данные в компетентной информационной системе учреждения или организации, отсюда и требование. (Должно быть требование против требуемого платежа).
Ситуация усложняется, если требование не было направлено администратору бывшего владельца квартиры. Следовательно, они просто не знают о нем. Что тогда?
3. если требование не было удовлетворено, орган, требующий выплаты, подает заявление в суд. После этого суд выносит судебный приказ о запрете взыскания требования, который направляется должнику.
Против исполнения судебного приказа необходимо возражать в течение 10 дней с момента его получения. Для этого необходимо подать заявление в суд, выдавший его, об отмене судебного приказа. Если собственнику не препятствуют, он может позже подать заявление, к которому должно быть приложено ходатайство о продлении срока подачи заявления.
В заявлении важно указать причину несвоевременной подачи заявления (например, суд не получил письмо). Если суд сочтет эту причину обоснованной, он отменит приказ.
В противном случае все это необходимо сделать для того, чтобы приказ был передан судебному приставу-исполнителю. Это делается для того, чтобы обеспечить исполнение судебного решения. (Читайте статью Как взыскать задолженность по жилищно-коммунальным услугам и приостановить исполнение — «Долги по жилищно-коммунальным услугам могут образоваться даже у настоящих плательщиков»).
Если предыдущий владелец никогда не получал требования об оплате или судебного решения, а о долге стало известно только после предъявления счета, он может обратиться в полицию, чтобы выяснить, кто и когда снял деньги. После завершения расследования можно будет потребовать возмещения через суд.
Как не нужно продавать квартиру
Я знаю знакомого, его зовут Артем. Он рассказал мне, как продал свою квартиру, которая была Была задолженность по ЖКУ около 170 000 рублей. Он решил продать квартиру за 3,7 млн рублей и нашел покупателя.
Долги по ЖКХ были вычтены из цены, и получилось 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 рублей. Эта сумма была указана в договоре купли-продажи. В документе долг нигде не упоминается.
Мой знакомый договорился с покупателем закрыть долг после регистрации сделки. Все прошло хорошо — новый владелец действительно все оплатил. Однако все могло сложиться иначе.
Как отмечалось выше, долг по ЖКХ не переходит автоматически от предыдущего собственника к новому (за исключением долга по капитальному ремонту). Новый собственник просто не сможет оплатить долг, и он останется на Артеме. Ведь долг нигде не упоминался в документе, все делалось на словах.
В конечном итоге эти 170 000 рублей должен был заплатить Артем, но он убрал их из стоимости квартиры.
Понравилась статья. (Пожалуйста, поддержите нас?)
У вас есть вопросы? Вы можете проконсультироваться у нас бесплатно. Воспользуйтесь электронным окном консультанта, формой ниже или номером телефона (24 часа в сутки, 7 дней в неделю).
Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры
Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.
Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:
- «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
- «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
- «Платите сейчас, или выставим пени».
Все это, конечно, незаконно.
Новые собственники и старые долги: как не оплачивать ЖКУ за прежних хозяев и отсутствующих жильцов?
Смена собственника, регистрация или выписка новых жильцов, смерть собственника жилого помещения, временное отсутствие жильцов – эти данные неизбежно отражаются на расчетах и начислениях за ЖКУ.
Для формирования корректных платежных документов МосОблЕИРЦ рекомендует жителям своевременно информировать расчетный центр либо свою управляющую организацию обо всех изменениях, прямо влияющих на расчёт платы за ЖКУ.
Как количество жителей влияет на размер платы за ЖКУ. Размер платы за некоторые коммунальные услуги напрямую зависит от количества людей, пользующихся этой услугой. Порядок расчета определяется как произведение тарифа и объема потребления услуги. Если приборов учета нет, для расчета объема потребления используются нормативы.
В зависимости от вида услуги нормативы применяются либо к площади жилого помещения, либо к количеству собственников. При отсутствии приборов учета ежемесячная плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, газоснабжение и электроснабжение рассчитывается исходя из количества граждан, зарегистрированных в жилом помещении.
Как данные о количестве проживающих поступают в расчетный центр. Чтобы своевременно получать достоверные сведения о количестве проживающих, МосОблЕИРЦ заключает договоры об информационном обмене с МФЦ. Кроме того, сведения о жильцах поступают в расчетный центр от управляющих компаний.
В том случае, если плательщик обнаружил в квитанции на оплату ЖКУ неверные сведения о собственнике, количестве зарегистрированных граждан и т.д., МосОблЕИРЦ рекомендует абонентам самостоятельно известить расчетный центр либо управляющую организацию об изменении жилищных условий, предоставив необходимые документы и написав заявление о перерасчете.
Это позволит использовать актуальные данные для начислений за ЖКУ.
«Иногда нам приносят документы – например, свидетельство о смерти собственника – через полгода-год после наступления события.
В этом случае мы делаем перерасчет платы за ЖКУ начиная с даты выдачи документа, — поясняет генеральный директор МосОблЕИРЦ Владислав Колесников.
– Что касается новых собственников жилых помещений, рекомендуем своевременно предоставить в расчетный центр документ о собственности и открыть новый лицевой счет на свое имя».
Чужие долги. При смене собственника жилого помещения новые хозяева могут столкнуться задолженностью за ЖКУ за предыдущие периоды. Должны ли новые собственники оплачивать эти долги, зависит от того, на каких основаниях они вступили в право владения собственностью.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (п.5 ч.2 ст.153) собственник обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения у него права собственности на жилое помещение. Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации .
Если новый владелец купил жилое помещение и в договоре купли-продажи не предусмотрены положения о переводе долга на нового собственника, обязанность оплатить задолженность за жилое помещение и коммунальные услуги несет предыдущий собственник.
Исключением из этого правила является задолженность по взносу на капитальный ремонт. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (ч.3 ст.
158) обязанность по уплате долгов по взносам на капитальный ремонт переходит к новому собственнику жилого помещения.
Если предыдущий собственник жилого помещения умер, не оставив наследников, позиции высших судов указывают на то, что обязательства по задолженностям прекращаются со смертью должника.
В случае, если жилое помещение перешло к новым владельцам по наследству, обязанность по уплате долгов за ЖКУ переходит к наследникам. Ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство, независимо от основания наследования и способа принятия наследства. Наследники должника становятся солидарными должниками в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.
УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина
Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры.
Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:
- «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
- «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
- «Платите сейчас, или выставим пени».
Все это, конечно, незаконно.
- Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов. - Написать претензию управляющей компании.
Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре. - Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте. - Напишите претензию агенту по недвижимости.
Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.
Процесс принятия долгов
По закону (391 статья Гражданского Кодекса), можно принять старые долги предыдущего собственника квартиры. Вся процедура прописана на уровне Гражданского Кодекса, это называется переводом долга. Тут важно понимать, что без волеизъявления нового собственника, перевод долга осуществлён быть не может.
Исключением являются платежи за капитальный ремонт, обязанность по погашению долгов ляжет на плечи нового собственника квартиры независимо от того, хочет он этого или нет.
Без волеизъявления нового собственника квартиры, перевод долга по остальным услугам осуществлён быть не может, это исключено. Даже если представители компании сфальсифицировали документацию (во что сложно поверить, но теоретически такая ситуация возможна), вы всегда сможете добиться справедливости через суд.
Лицевой счёт не поменяли, долг сохранился
Если компания отказалась менять сведения по лицевому счёту, можно обратиться к ним напрямую (если до этого было обращение в МФЦ), с требованием о создании нового лицевого счёта на собственника квартиры. Пишется отдельное заявление в Управляющую компанию с требованием:
- Выделения или разделения лицевого счёта.
- Перерасчёта.
Важно: составьте 2 экземпляра заявление и передайте их в управляющую компанию самостоятельно. В момент приёма заявления, настаивайте на том, чтобы на второй копии заявления была поставлена отметка о принятии документа. Одну из копий заявления вы забираете себе.
Есть и альтернативный вариант: если вам некогда ходить по офисам, можно отправить заявление почтовым отправлением. Но обязательно:
- С описью вложения.
- С обратным уведомлением.
Что делать если произошла ошибка и долг взыскали с вас?
Вы – новый собственник, но судебный приказ о взыскании старых долгов был выписан на ваше имя? В этой ситуации не теряйте времени. Как только вы получили приказ по почте – сразу отправляйтесь в суд, который его вынес и пишите возражение. Обязательно – приложить все копии документов, подтверждающих ваше право собственности.
Приобретение недвижимости – всегда радостное и знаковое событие для каждой семьи, но не редко оно может быть омрачено неожиданной и неприятной новостью о наличии долга по коммунальным услугам. В России нет установленной формы единой квитанции, поэтому предоставляя справку об отсутствии долга от одной службы, продавец может скрыть большой долг от других коммунальных служб. Этим и пользуются продавцы квартир. Будьте бдительны!
Существуют ли превентивные меры?
Следует отметить, что управляющая организация не имеет никаких законных способов повлиять на заключение сделки с жилым помещением при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, поскольку отношения по поводу продажи (или другой формы отчуждения) квартиры возникают между собственником и приобретателем, а отношения по поводу долга — между собственником и управляющей организацией.
В соответствии с п. 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения на государственную регистрацию договора продажи в соответствии со ст. ст. 16 и 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представляются:
- заявления сторон договора о государственной регистрации договора продажи;
- подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи;
- правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
- план жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения;
- договор продажи;
- справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением;
- документ, удостоверяющий личность.
Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры
Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.
Это важно знать: Добровольный выезд из муниципальной квартиры
Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:
- «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
- «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
- «Платите сейчас, или выставим пени».
Как проверить квартиру перед сделкой
Перед тем, как покупать жилое помещение, необходимо самостоятельно убедиться в его «чистоте». Даже использование услуг риэлтерских агентств не гарантирует покупателю приобретение беспроблемного жилья, так как владелец мог утаить эту информацию и от них. Единственное, в соответствии с законом о защите прав потребителей пострадавшая сторона может подать иск на риэлтора о возмещении ущерба из-за некачественно оказанных услуг.
Перед приобретением квартиры стоит обратиться в управляющую компанию и узнать, нет ли у предыдущего хозяина долга. В первую очередь нового собственника должна интересовать информация о задолженности по капремонту. Также нужно уточнять, не находится ли квартира в ипотеке, так как такая сделка впоследствии может быть признана недействительной из-за чего гражданин рискует потерять свои деньги.
Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?
-
Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов. - Написать претензию управляющей компании.Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.
- Подайте жалобу в жилищную инспекцию.Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.
- Напишите претензию агенту по недвижимости. Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.
Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры
Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.
Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.