Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Помимо метража, арендаторы, безусловно, обращают внимание на состояние квартиры. Сегодня найти квартиру с качественным ремонтом достаточно сложно, поскольку хозяева не придают ему большого значения, отмечают эксперты.
«Бабушкин» ремонт и много хлама
В антирейтинге съемного жилья — квартиры с «бабушкиным» ремонтом, с мебельными стенками на полкомнаты или заставленные вещами, которые собственник не хочет вывозить и не разрешает выбрасывать. «Убитые» квартиры, требующие серьезного ремонта, даже при низкой арендной ставке также отталкивают арендаторов.
«К нам однажды обратились собственники, у которых в квартире не было даже розеток. Они сдавали двухкомнатную квартиру в пяти минутах от метро за 25 тыс. руб. при обычной цене 35 тыс., но сдать не смогли», — рассказала управляющий директор «Миэль» Мария Жукова.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
В любом случае купленная квартира для сдачи в аренду рано или поздно начнет приносить доход. Но как это бывает на практике?
Риелторы, работающие на рынке аренды, считают, что реальный срок окупаемости квартиры экономкласса составляет лет 15-20, а ее доходность – 4-7 % годовых (кстати, чем меньше вложения, тем выше доходность – это известная аксиома, и она работает во всех сферах).
Рассчитать доходность от покупки квартиры под аренду можно самостоятельно. Формула такова:
(месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100% (стоимость покупки + стоимость всех дополнительных вложений: и оформления сделки, и ремонта, и меблировки, и вознаграждения риелторам и т. д.)
Но это планируемый доход, а истинную доходность можно подсчитать только по факту – по итогам каждого года. Ведь в реальности сумма может быть другой:
- арендную ставку иногда приходится понижать;
- возможны перерывы в найме;
- почти всегда возникают дополнительные вложения;
- другие позиции, которые зависят от индивидуальной ситуации.
Что купить для сдачи в аренду
Покупка квартиры под аренду – задача серьезная. Сначала надо выбрать, чему отдать предпочтение – первичному или вторичному рынку.
Новостройка на первых этапах строительства обойдется дешевле всего и позволит сэкономить до 25 % готового жилья. Но квартира от владельца лучше с той точки зрения, что более старые дома расположены в местах с развитой инфраструктурой, А ведь стоимость аренды и спрос на квартиру зависят скорее от расположения, чем от новизны дома.
Кроме того, надо определиться с классом и типом недвижимости.
Лучше купить объект экономкласса, например расположенный в отдалении от центра города, но с косметическим ремонтом и необходимым набором мебели и техники. Варианты возможны, но такие, чтобы у них имелось главное конкурентное преимущество – невысокая стоимость найма.
Высоким спросом у арендаторов пользуются достаточно просторные однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или, наоборот, небольшие двухкомнатные (около 55 кв. м), – они как раз и составляют до 80% предложений на рынке. Более просторные квартиры как вариант инвестирования для сдачи в аренду лучше не рассматривать, – это гораздо менее выгодно.
Если говорить о конкретных цифрах, то в Москве аренда однушки экономкласса под ключ вдали от центра должна обойтись в сумму от 30 тыс. рублей, а такой же квартиры без ремонта – 25 тыс. рублей.
Местонахождение квартиры является одним из важных критериев, влияющих на ценовой размер арендной платы, а также на время сдачи жилье в найм. Многие арендаторы предпочитают выбирать жилье, находящееся в непосредственной близости к метро или остановок наземного транспорта, поэтому при выборе квартиры под сдачу нужно учитывать этот фактор. При наличии хорошей транспортной доступности арендную плату за жилье можно немного повысить.
Нельзя не отметить, что на стоимости квартир, расположенных вблизи остановки общественного транспорта или метро, существенно сказывается.
Когда владелец недвижимости преследует цель — сдача квартиры в аренду, то непосредственная близость к метро является ключевым требованием. Если же собственник желает отработать деньги, потраченные на покупку квартиры, то в этом случае имеет смысл приобрести жилплощадь в более или менее отдаленном районе. При чем стоимость найма квартиры здесь никак не зависит от цены этой жилой площади.
Как показывает практика, если приобрести жилье в новостройке рядом с метро, то период возврата вложенных денег увеличивается примерно в 1-1,5 раза.
Выбирая, какую квартиру снять, в первую очередь смотрят на транспортную доступность. Поэтому наиболее актуальны районы, находящиеся вблизи метро и автобусных остановок. Также стоит обратить внимание на удаленность станций электропоездов. Лучше всего, если до станции метро — не более 10 минут пешком. Чем больше транспортных развязок и чем ближе они находятся, тем дороже стоимость жилья.
Расположение жилья в дорогостоящем районе вовсе не обязательно значит, что она станет выгодной для сдачи и будет пользоваться большим спросом. Как правило, цены на жилье в центральных районах непосильно дорогие для арендующих, особенно — приехавших из других регионов. Поэтому жилье, находящееся в отдалении от центра, окупится гораздо быстрее, чем квартира на Арбате или в Хамовниках.
По данным за 2020 год, наиболее востребованными для аренды считаются квартиры, расположенные в пределах Садового и Третьего транспортного кольца, а также недвижимость в ЗАО, СЗАО, в частности Кунцево. А демократичными ценами на жилье под аренду могут похвастаться районы Некрасовка, Новая Москва, Гольяново.
Цены на покупку недвижимости напрямую зависят от площади, количества комнат и их расположения, чего не скажешь о стоимости аренды. Основным фактором, на который ориентируются арендаторы, является расположение дома, а не этажность квартиры и ее планировка.
При этом квартиры, равные по метражу, но имеющие разную планировку, могут сдаваться по разным ценам. Так, зачастую студии сдаются за меньшую стоимость, чем однокомнатные аналоги. Исключением является евроремонт: студии со свежей отделкой можно сдавать за ту же стоимость, что и однокомнатные квартиры.
Трудно назвать количество метров на одного человека. Некоторым семьям удобно в маленькой квартире, тогда как молодые люди предпочитают снимать квартиру для одного. В среднем, площадь арендуемой квартиры в столице равна 35−40 кв. м.
Нет. Из приведенных расчетов видно, что такую квартиру покупать для сдачи в аренду крайне невыгодно. Судите сами: доходность по облигациям может доходить до 7-8% годовых, а надежность та же.
«Доходность недвижимости должна быть не менее 12% годовых, тогда она может покрыть примерный уровень реальной инфляции. Окупаемость объекта не должна превышать 8 лет. Так, при стоимости квартиры в 10 миллионов рублей ее аренда должна составлять не менее 100 тысяч рублей в месяц.
Более высокую доходность (до 25% годовых) могут обеспечить мини-студии, которые сейчас популярны и востребованы на рынке. Если сдавать такую малогабаритную квартиру посуточно, то можно заработать и до 35% годовых на вложенные деньги. Но это потребует уже не только ваших инвестиций, но и вашего времени», — отмечает эксперт.
Статистика по аренде квартир
Чтобы оптимально спланировать свои капиталовложения, нужно ознакомиться со средней стоимостью аренды на рынке недвижимости по городам РФ. Для простоты будут приведены цены на однокомнатное жилье:
1) Эконом-класса, расположенное на окраине города, но с аккуратным простеньким ремонтом и необходимым набором мебели и техники;
2) «Бабушкину» квартиру, но недалеко от центра и инфраструктуры.
В Москве аренда недвижимости эконом-класса обойдется в 30 тыс. рублей, а квартиры без ремонта – 25 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге ежемесячный платеж за оба варианта составит ориентировочно 20 тыс. рублей. В мегаполисах с населением более 1 млн. человек на эконом-вариант понадобится 10-12 тыс. рублей, на «бабушкин» – 15 тыс. рублей. В городах до 500 тысяч жителей в обоих случаях аренда составит 8 тыс. рублей.
При этом нужно учитывать, что один раз в пятилетку потребуется как минимум косметический ремонт квартиры (если квартиросъемщики аккуратные и сознательные). За эту процедуру бригада строителей возьмет 2-3 тыс. рублей за м2.
Человеку со средними запросами, имеющему собственное жилье, для непритязательной жизни нужна сумма в 15 тыс. рублей, в которую войдет продовольственная корзина и коммунальные платежи. Если добавить необходимость покупки одежды, бытовой техники, медицинское обслуживание, ремонт и развлечения, потребуется минимум 25-30 тыс. рублей. Соответственно, такой уровень прибыли обеспечат: одна «однушка» в столице, 2 в Санкт-Петербурге либо 3-4 в других городах. Это в случае порядочных арендаторов и отсутствия простоя недвижимости.
Не стоит делать акцент на дорогом ремонте – это не сильно отражается на арендной плате, а его обновление каждые 5-7 лет обходится недешево. Новые обои и линолеум уже будут достаточным аргументом для обоснования повышенной стоимости. Так, при отделке квартиры стоит придерживаться следующих рекомендаций:
— приобретать все строительные материалы с запасом в 15%, чтобы иметь возможность оперативно устранить мелкие дефекты (при необходимости);
— санузел и кухню оформлять лучше плиткой;
— потолок проще покрасить, а при элит- либо комфорт-классе жилья – сделать натяжным, но без сложных конструкций;
— жилые комнаты стоит обклеить моющимися обоями не светлых оттенков и без излишних орнаментов;
— межкомнатные двери нужно брать либо дешевые, для экономии при частой замене, либо массивные и надежные, для гарантии от повреждений;
— ванную комнату лучше оборудовать душевой кабинкой, для экономии места и удешевления ее ремонта;
— не следует делать гипсокартоновые перегородки – они легко повреждаются;
— осветительные приборы лучше встраивать в потолок либо брать не свисающие экземпляры, которые легко бьются;
— на окна можно повесить жалюзи – они гораздо практичнее и дешевле, или плотные шторы, прикрывающие только оконные проемы;
— входные двери лучше установить прочные и надежные.
Можно делать ремонт своими силами, если есть к этому способности, можно прибегнуть к помощи строительных бригад, но это дорого, а можно купить квартиру с отделкой, даже если она в новостройке, что позволит значительно сэкономить деньги и время, так как себестоимость ремонта застройщика стоит намного дешевле за счет большой квадратуры.
Но не только качество отделки привлекает потенциального квартиросъемщика. Очень важны также состояние сантехники и бытовых приборов (техники).
Что лучше сдавать студию или однокомнатную квартиру?
Купить и сдавать студию получается значительно доходнее, чем классическую квартиру. Тот факт, что квартиры-студии идеально подходят для арендного бизнеса, подтверждает и то, что инвесторы для своих вложений зачастую выбирают именно этот вид жилой недвижимости. Давайте разбираться, почему.
Особенность квартир-студий состоит в том, что здесь не предусмотрено четкого разграничения стенами, а двери всего две: входная и в санузел. Благодаря этому здесь всегда много света и пространства. Данный тип жилья появился в 20-х годах прошлого века в Соединенных Штатах Америки. Такую квартиру можно считать бюджетным вариантом, поскольку ее площадь, обычно, составляет 30-40 метров квадратных. Выделение зон в квартире-студии можно сделать с помощью перегородок в виде полок, цвета стен или пола, а также ступеней, которые визуально разделят комнату. Обычная студия вмещает в себе спальню, кухню и гостиную. С помощью дизайнерских решений можно удачно отделить эти зоны.
Купить квартиру специально, чтобы сдавать ее в наем — не самая выгодная затея. Если найти надежный банк и сделать вклад, то прибыль будет примерно такой же, или даже больше. А вот хлопот куда меньше.
Многие задумались о покупке недвижимости, когда цены на нее упали на фоне коронавируса. А к концу 2021 года эксперты прогнозируют значительный рост цен и даже дефицит на первичном рынке жилья. Так что в данный момент вложение в квартиру может оказаться выгодным. Ставки по ипотеке колеблются в пределах 6–9%. Если есть деньги на существенный первоначальный взнос, то пустив в новую квартиру жильцов, ипотечные платежи можно закрывать арендной платой. Но обязательно нужно делать точный расчет и помнить, что в месяцы поиска жильцов ипотеку и коммунальные платежи придется погашать из своих средств.
Другое дело, когда квартира уже есть (например, досталась в наследство) и пустует, а продавать ее собственники не хотят. В такой ситуации не получать от нее доход — расточительство. Но деятельность по сдаче недвижимости в наем обязательно нужно оформить по закону и платить налоги. Иначе небольшая ежемесячная прибыль может однажды обернуться крупными финансовыми потерями из-за недобросовестных жильцов.
А что у нас на рынке творится?
А на рынке у нас, говоря на языке торговли, излишки. Десятки тысяч предложений по аренде самого разнообразного жилья, лидером среди которого, как уже говорилось, выступают студии, однушки и двушки умеренной площади.
Масштабная застройка новых микрорайонов, расширение жилых площадей населенных пунктов привели к тому, что жилья стало ощутимо много. Конечно, утопическое «каждой семье по квартире» осуществить все равно невозможно, но предложений на рынке просто тьма. Это вам не девяностые, когда даже самая задрипанная, простите, халупа арендовалась со скоростью света — предложений тогда было совсем мало, а спрос был велик. У кого на руках нужная сумма живых денег, тот и заезжает в квартиру. Других вариантов не было.
Сейчас, со всей этой застройкой, ипотеками, другим уровнем жизни, доступной ежемесячной платой, люди могут выбрать оптимальный вариант для аренды из множества условий. И выбирают, постоянно мониторят, сбивают цены. В то время как инвесторам нужно изрядно попотеть, чтобы выдержать серьезную конкуренцию, среди себе подобных. Поэтому, прежде чем инвестировать в недвижимость с целью заработать на аренде, стоит хорошенько все взвесить, проанализировать и тогда решаться на этот совсем не простой вариант заработка.
Сколько реально можно заработать на аренде и каковы риски
Вернемся к нашей однушке за 10 000 000 рублей, с которой мы ежемесячно планируем получать по 38 000 рублей. Это были бы чистые условия, которые растянутся на 22 года. Однако я продолжу считать.
- Придется узаконить свою деятельность по сдаче жилья, сделать это крайне желательно, иначе инвестор рискует нарваться на крупные штрафы от государства. Соответственно, 13% НДФЛ, 6% в качестве самозанятого или ИП отнимут у нас еще от 2 000 до 5 000 рублей ежемесячно.
- Поломка или кража имущества недобросовестными жильцами. Восстанавливать и покупать новое придется из средств собственника — жильцы могут просто испариться. А это дополнительные траты и их трудно просчитать. Но это все равно расходы, влияющие на итоговую прибыль. А представьте, пожар или подтопление соседей снизу — как тут вообще можно заработать?
- Амортизация жилплощади. Коммуникации ветшают, дом устаревает, обои желтеют. В какой-то момент, квартира потребует добротного ремонта. И чем дольше с ним собственник затягивает, тем дороже, в конечном счете, он выйдет. Эти траты, в отличие от предыдущих, можно запланировать и приготовиться к ним. Но, сумма ремонта может запросто съесть годовой доход с этой квартиры.
- Налог на квартиру. В нашем случае, по кадастровой стоимости инвестор заплатит 10 000 рублей в год.
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность опдлаты арендных платежей
Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.
Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.
Арендаторы коммерческой недвижимости – преимущественно юридические лица. Они берут в пользование помещение для ведения бизнеса, имея долгосрочные планы развития. Сетевым федеральным операторам интересна аренда сроком от 5 лет и более.
Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.
Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер, поэтому собственник может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей.
В процессе эксплуатации помещения арендатор как правило напрямую взаимодействует с управляющей компанией, тем самым экономя время собственника.
Арендаторы квартир – преимущественно физические лица, для которых аренда всегда носит временный характер. Поэтому вероятна частая смена арендаторов по причинам переезда в другой город, смены места работы, покупки собственного жилья и прочее.
Арендная плата индексируется редко.
Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина и срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.
При сдаче квартиры в аренду собственник напрямую взаимодействует с арендатором, решая все его вопросы.