Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды квартиры: как снять квартиру, чтобы не обманули?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
Что нужно знать, когда снимаешь квартиру: выводы
✔️ Не «ведитесь» на объявления, в которых стоимость жилья сильно ниже рыночной, а состояние на фото — слишком идеальное. Скорее всего, это уловка.
✔️ Не переводите деньги до того, как заключили договор. За любые платежи наличными просите хозяина дать расписку.
✔️ Договаривайтесь о сделке с собственником, а не с человеком, который представился его знакомым или родственником.
✔️ Требуйте от хозяина оригиналы паспорта, выписки из ЕГРН, а также посмотрите квитанции за коммуналку, в них не должно быть долгов.
✔️ В квартире проверьте все — от обоев и окон до царапин на полу и дверных ручек. Все недостатки внесите в договор.
✔️ Расспросите у собственника, как долго сдается недвижимость, кто и сколько жил в ней до вас. Проверьте, выставлена ли она на продажу.
✔️ Прочитайте договор целиком. В нем должны быть указаны все ваши данные и данные собственника, срок аренды, стоимость и порядок оплаты, размер залога и условия его возвращения, перечислена вся техника и мебель, их состояние, проставлены актуальные даты.
✔️ Не цепляйтесь за один понравившийся объект — вариантов с недостатками много, а здоровые нервы ценнее.
Полезные советы, чтобы не нарваться на мошенников
Рынок недвижимости полон аферистов, постоянно придумывающих новые способы нажиться на наивных и неопытных людях.
В качестве подведения итогов повторим основные правила, которые помогут безопасно снять жилье и не попасть на мошенников:
- во время осмотра апартаментов и заключения договора не должно быть спешки – делайте всё размеренно, тщательно и не спеша;
- внимательно и неторопливо изучите документы, которые предоставит собственник;
- если человек, выдающий себя за хозяина квартиры, отказывается предъявлять документы, сразу отбрасывайте этот вариант;
- если собственник не может присутствовать при заключении договора, требуйте нотариально заверенной доверенности от него;
- следите за поведением арендодателя – он не должен нервничать и спешить;
- отказывайтесь передавать какие-либо деньги без расписки;
- получив комплект ключей, убедитесь, что вам переданы ключи от всех замков, и что все они подходят;
- на каждом этапе оставайтесь бдительным и хладнокровным – опытные мошенники умеют пускать пыль в глаза.
На что обратить внимание при поиске квартиры через интернет?
Изучите объявление. В нем должна быть основная информация о сдаваемом жилье: размер ежемесячного платежа, срок аренды, список имеющихся бытовой техники и мебели, условия оплаты ЖКУ, возможность проживания с детьми, домашними животными, возможность использовать собственную мебель, возможность оформить регистрацию и прочее. Хорошо, если в объявлении много фотографий квартиры. Обратите внимание на давность размещения и на отзывы о квартире и ее владельце.
Проверьте на интернет-картах, верно ли указано расстояние до метро, — иногда хозяева преуменьшают его.
Что делать после подписания договора аренды?
Заключительный шаг — подписание акта
Утром ключи, вечером — деньги
Эксперты советуют не платить риелторам вперёд, а с владельцем квартиры рассчитываться только после того, как квартира будет тщательно осмотрена и все минусы будут зафиксированы на бумаге и подписаны собственником.
«Встречаются случаи, когда наниматель смотрит квартиру, вносит залог, чтобы забронировать квартиру, и назначает дату сделки, а наймодатель исчезает либо отказывается возвращать залог, но при этом на сделку не выходит. Но работая с агентом, можно избавить себя от подобных ситуаций: все хлопоты компания берёт на себя. Лучше всего обращаться в крупные агентства, которые успешно себя зарекомендовали на рынке и могут предложить полный спектр услуг», — объясняет Светлана Бирина.
Самое безопасное, считают все эксперты, — работать с риелтором. Но ведь и среди них встречаются недобросовестные.
«Основное правило, которое необходимо запомнить арендатору, работающему с риелтором, — не платить деньги вперёд. Оплата услуг риелтора за проведённую сделку происходит всегда после, а не до начала работы, то есть когда он выполнил свои обязательства перед клиентом», — советует Наталья Сивко.
Состояние квартиры и мебели
Главное, на что стоит обратить внимание при съеме квартиры, — ее состояние. Поэтому на просмотр понравившегося вам варианта лучше заложить побольше времени — это первая и последняя возможность найти важные недостатки.
Во-первых, стоит проверить все выключатели и розетки, для этого возьмите с собой зарядку от телефона. Откройте краны в ванной и на кухне, проверьте, есть ли горячая вода, плотно ли закрывается кран и работает ли смыв в унитазе. Спросите у хозяина, где находятся счетчики.
Укажите собственнику на все недочеты и внесите их в договор, вплоть до небольших царапин на дверях или грязных пятен на ковре. Можно снять все недостатки на фото или видео и приложить их к договору
Во вторую очередь нужно проверить мебель — не только мягкость и упругость дивана, но и потертости и царапины на нем, состояние шкафов и других предметов, а также электроники: включите и выключите телевизор, микроволновку, чайник. Заодно уточните, как включать стиральную машину.
В-третьих, посмотрите, нет ли подтеков на батареях, потолках и стенах, не порваны ли обои, не разбиты ли окна. В «Центральном агентстве недвижимости» в список того, что проверить при аренде квартиры, добавляют даже ножки у дивана и стульев, подлокотники кресел, обивку мягкой мебели, ручки на окнах и замки на дверях.
Поиск жилья через агентство
Столкнувшись с необходимостью в аренде жилья на сутки или на длительный срок, люди обычно ищут объявления на авито или обращаются в агентство недвижимости. Эксперты советуют пользоваться услугами только проверенных организаций. В идеале необходимо руководствоваться советами знакомых.
Составив договор с клиентом, представитель организации обычно выполняет следующие действия:
- Находит квартиру, соответствующую требованиям клиента.
- Согласовывает с хозяином помещения время и дату осмотра жилья, а также иные нюансы.
- Посещает квартиру вместе с клиентом.
- Проводит все переговоры, если стороны приняли решение заключить договор аренды жилья.
- Проверяет предоставленные хозяином жилья документы, подтверждающие наличие права собственности.
- Заключает сам договор аренды жилья и подготавливает акт приема-передачи недвижимости.
Услуги сотрудников агентства платные. Гражданину предстоит заплатить специалисту 100% оплаты за аренду.
Особые условия договора аренды квартиры
В разделе особых условий в договоре на аренду жилплощади указываются решения ситуаций, складывающихся в процессе арендных отношений между наймодателем и нанимателем. Эти договорные моменты необходимо рассмотреть сторонам до утверждения договора, указав их решения в «особых условиях».
Стоимость арендной ставки. Более 30% спорных ситуаций с арендуемым жильем происходят из-за условий и сроков пересмотра величины выплат по аренде. Конечно же, арендодатель будет настаивать на неограниченном сроке изменения ставки (вариант «в любой момент»). И это, конечно же, полностью невыгодно арендатору. Требуется обсудить реальные сроки и обозначить в договоре период, во время которого ставка аренды не переменяется (оптимально – раз в год). Также необходимо договориться об условиях повышения стоимость аренды, указав их в тексте договора.
Штрафы при просрочке арендной платы. Краткосрочные договора найма жилья наймодатель вправе расторгнуть через суд при несвоевременной оплате (истечении договорного срока) чаще двух раз, долгосрочные – неоплате шестимесячного срока аренды (Гражданский кодекс, ст.687, п.2).
Адекватной формулировкой штрафа при несвоевременном внесении платы за съем жилья является пеня 0,3-0,5%, начисляемая по каждому просроченному дню. Конкретный размер пени не устанавливается нормами законодательства. По условиям Гражданского кодекса, размер пени (неустойки) определяется договором сторон, т.е. участниками договора (ст.330, п.1). Заметим, что при отсутствии в договоре условий ответственности арендатора за неисполненные, либо исполненные позже договорного срока обязательства арендодатель не вправе требовать выплаты штрафа (Гражданский кодекс, ст.330, п.2).
Сроки уведомления о прекращении аренды. Как правило, одного уведомительного месяца для каждой стороны договора аренды вполне хватит. Нанимателю удобен месячный срок, позволяющий достаточно легко найти новую квартиру до выезда из съемного жилья. А вот арендодателю одного месяца на поиск очередного нанимателя нередко бывает мало, он может настаивать на указании в договоре 2-3 месячного уведомительного срока.
Периодичность проверки состояния арендованного жилья. Каждый арендодатель заинтересован в сохранности имущества квартиры, предоставляемой в наем. Обычно в договоре указывается допустимость проверки один раз за месяц. Однако некоторые собственники игнорируют договорные условия, считая себя вправе навещать сданное в наем жилье чаще раза в месяц, без предварительного уведомления квартиросъемщика и даже в его отсутствие.
Посещения арендуемой жилплощади третьими лицами. На рынке съемного жилья присутствуют предложения арендаторов, категорически запрещающих посещения знакомыми квартиросъемщика. Данный момент важно обсудить до подписания договора. Обычно удается договориться о посещениях близкими друзьями и родственниками.
Коммунальные платежи. В договоре аренды важно отразить условия выплат по коммунальным услугам, а именно по электроэнергии, природному газу, воде, телефонной линии, интернету и кабельному ТВ. Частично коммуналка входит в арендные платежи, а часть ее, связанная с непосредственным потреблением услуг арендатором, оплачивается им отдельно. Обязательное условие выплат потребленных коммунальных услуг – наличие исправных приборов учета.
Форс-мажорные обстоятельства. В практике аренды жилья юрлицами для своих сотрудников их юристы настаивают на включении в договор условия немедленного прибытия собственника квартиры при определенных бытовых форс-мажорах, как-то текущий радиатор отопления или соседские протечки сверху. Это условие уместно и при аренде жилья физлицом.
Нанимателю следует внимательно изучать текст арендного договора в процессе его согласования и перед подписанием, ни в коем случае не воспринимая документальное оформление аренды жилья, как назойливую формальность. Договор защищает интересы наймодателя и нанимателя в одинаковой степени. Если арендатор замечает пункты договора, противоречащие его интересам – стоит внимательно подумать прежде, чем подписываться на заведомо неудобную аренду.
Выманивание денег у арендатора во время съема
Это мошенничество с арендой квартир растянуто по времени. Поэтому всегда оставайтесь бдительны.
Человек снимает жилье. Вселяется. Живет несколько месяцев. Все спокойно – хозяин адекватный, претензий нет.
А потом мошенник реализует хитрый план. Говорит, что у него возникли финансовые трудности и просит оплатить сразу за 6 месяцев или год.
Вне зависимости от действий арендатора, жить в этой квартире он уже не будет. Буквально через неделю окажется, что собственник – другой человек. Он вернулся из командировки и узнал, что родственники сдали его квартиру. Так что договор недействительный. Пора освободить жилье для настоящего владельца.
Оспорить действия собственника невозможно. Он прав по закону. Поэтому арендатор ищет новую квартиру. И хорошо, если не нашлось денег заплатить за полгода вперед.
Снимать жилплощадь можно двумя способами:
- самостоятельно;
- через посредников.
Наем вторым способом подразумевает участие в деле каких-либо лиц, способствующих заключению сделки. Ими могут быть:
- риелторы. Представители агентства недвижимости, которые занимаются подбором вариантов жилья для продажи/покупки, сдачи или съема, за свои услуги берут вознаграждения определенной суммы;
- знакомые или иные третьи лица. Не только организации, но и физические лица становятся посредниками при съеме жилья, если через них происходит знакомство с хозяином и заключение сделки за определенную плату;
- представители собственника. Распространенный вид сдачи недвижимости, когда владелец проживает в другом городе, например.
Таким образом, вариантов может быть несколько.
Тем не менее, при желании можно заключить соглашение найма самостоятельно.
Итак, если решено снимать жилое помещение самостоятельно, следует знать важные моменты, риски и возможные трудности.
Как снять квартиру, чтобы не обманули
- Проверьте документы, подтверждающие право собственности владельца на жилье. Причем необходимо смотреть только подлинники документов, а не их копии, копии нетрудно подделать. Просите у владельца показать вам свидетельство о праве собственности. Можно также посмотреть договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, на основании которого к хозяину квартиры перешло право на нее. Очень хорошо, если владелец квартиры предоставит вам ЕГРП. Если же такой выписки нет или вас что-то настораживает, попросите хозяина подождать несколько дней, и закажите такую выписку самостоятельно. Это можно сделать в любом районном филиале регистрационной палаты или в многофункциональном центре.
- Проверьте паспорт хозяина. Снимите копию с паспорта или сфотографируйте на телефон. Причем обратите внимание на то, что сведения в правоустанавливающих документах на собственность квартиры должны совпадать с паспортными данными (Ф.И.О. серия, номер).
- Поинтересуйтесь у владельца, состоит ли он в зарегистрированном браке. Если сдаваемая квартира была приобретена в период брака – она считается совместно нажитым имуществом и для сдачи ее в аренду, владелец должен заручиться согласием супруга(и). Согласие должно быть нотариально заверенным. Это же касается и случая, если квартира находится в общей совместной собственности, например, принадлежит двум братьям, или матери с дочерью. В любом случае, необходимо согласие всех собственников жилья. Согласие может быть выражено в доверенности или прописано в самом договоре аренды, где будут стоять подписи всех владельцев квартиры.
- Попросите показать домовую книгу или справку о составе семьи. Так вы узнаете кто прописан в квартире. Помните, что лица, зарегистрированные в жилом помещении, имеют право беспрепятственно входить и пользоваться этим помещением. Если вы не хотите чтобы к вам ночью вломились нежданные гости, обговорите заранее в договоре, что лица, зарегистрированные в квартире, на время действия вашего договора аренды, проживать в этом помещении не будут. Также, возьмите с них письменное согласие на ваше проживание.
- Поговорите с соседями. Объяснив им, что вы собираетесь снять данную квартиру, попросите их рассказать, кто жил в квартире, как часто менялись квартиранты, знают ли они хозяев в лицо. Чем больше информации вы соберете о жилье, тем лучше будете представлять себе все возможные риски связанные с арендой.
Аренда жилплощади – на самом деле не так просто, как кажется на первый взгляд. Обращайте внимание на каждую деталь следки, своевременно изучая документы и «подводные камни» по интересующему вопросу. При особой внимательности и осознанности провести сделку аренды квартиры самостоятельно, без посредников, — вполне реально.
Однако, в случае ограниченности во времени и силах, привлеките проверенного специалиста и воспользуйтесь услугами ответственного агента. Следуя нашим правилам, Вы не ошибетесь с выбором и непременно сможете найти тот вариант жилья, в котором будет уютно и комфортно.
Помните: безопасная и юридически верная сделка аренды жилой площади – Ваша личная безопасность.
Недобросовестные агентства недвижимости
Многие люди по наивности продолжают думать, что аренда жилья через агентства недвижимости является гарантией безопасной сделки. Однако, это глубоко ошибочное суждение, поскольку, прикрываясь юридическим статусом конторы, некоторые риелторы пользуются сомнительными или чисто обманными уловками гораздо чаще других злоумышленников.
Приведу основные виды мошенничества с недвижимостью.
- «эксклюзивная» база: платное смс-сообщение;
обман строится следующим образом. Для привлечения потенциальных нанимателей, в интернете и отдельных печатных изданиях, публикуются объявления о «крупной базе квартир», предлагаемых собственниками в аренду.
За доступ к «эксклюзивной базе» клиенту нужно отправить на определённый номер телефона платное смс-сообщение. После получения денежных средств аферисты тут же исчезают.
- фиктивные адреса;
квартирные мошенники отыскали для обмана законную лазейку. Регистрируясь ИП в качестве исполнителя предоставляемых информационных услуг, преподносят фиктивные адреса сдаваемых в аренду квартир.
Рассказывая клиентам байки о «личных» базах и умышленно вводя их в заблуждение, предлагают подписать договор и оплатить данную услугу. Разобраться несведущему человеку в юридических тонкостях договора очень сложно.
Большинство посетителей подобные конторы воспринимают как агентства недвижимости, поэтому относятся к ним доверительно. Выполнив все юридические нюансы, заказчику предоставляются адреса «сдаваемых» квартир с частично имеющимися номерами телефонов.
После короткого обзвона выясняется, что, по данным адресам, жильё не сдаётся или давно арендовано. Но поскольку договор составлен верно, то никакие скандалы не помогут вернуть деньги.
- предоплата за аренду квартиры;
имеются агентства недвижимости, работающие только по предоплате за аренду квартиры. Это их личная инициатива, так как законодательством РФ такое требование не предусмотрено. Всегда есть потенциальный риск, что после получения предоплаты «агентство» попросту испарится. Поэтому не рискуйте вступать во взаимодействие с риелторами на подобных условиях.
Мошенничество при сдаче квартиры в аренду на авито приобрело колоссальные размеры. Существуют косвенные признаки, по которым можно распознать подозрительное объявление.
- Красивые фото квартиры не соответствуют описанию.
- Фотографии жилья часто повторяются в различных объявлениях по разным адресам местонахождения.
- Цены сильно занижены, по сравнению с рыночными.
- Требуется предоплата за аренду квартиры.
- Предлагается дистанционный поиск недвижимости по запросам клиента за ежемесячную оплату.
На что обращать внимание при съеме квартиры через агентство
Юристы рекомендуют помнить о следующих правилах, которые помогут не расстаться со своими деньгами:
- не вносите предоплату, оплачивайте только фактически выполненные услуги;
- все вознаграждения прописываются в договоре до начала оказания услуги, куда вносятся данные агента;
- уделяйте внимание пунктам в договоре про штрафные санкции в отношении компании или агентов, это говорит о том, что компания серьезно относится к своим обязательствам;
- обращайте внимание на опыт компании, чем дольше агентство существует на рынке, тем лучше для клиента.
У некоторых недобросовестных агентств существует следующая схема мошенничества: с клиентом заключается договор, на основании которого агентство предоставляет адреса квартир, оплату за которые заказчик производит до их получения. По факту же может оказаться, что этих адресов не существует либо квартира не сдается.
На что обращать внимание при съеме квартиры, если вы занимаетесь поиском самостоятельно?
Осмотр будущего жилья не должен заканчиваться осмотром квартиры. Для того, чтобы выбор оказался удачным, следует придерживаться определенных правил осмотра. Обратите внимание:
- на какую сторону выходят окна;
- какой этаж в доме;
- на тип дома (хрущевка, многоэтажка, новостройка и др.);
- в каком состоянии дворовая территория, подъезд и лестничная площадка;
- какие соседи проживают;
- насколько развита инфраструктура;
- удаленность общественного транспорта.
Как правильно снять квартиру, чтобы не обманули
Жилищный вопрос у российских граждан стоит особенно остро. Недвижимость стоит дорого. Далеко не все способны приобрести жилье даже в ипотеку. Альтернативой становится аренда недвижимости посуточно или на длительный срок. Однако не все владельцы помещений и организации, выступающие в роли посредников, добросовестно выполняют взятые на себя обязательства.
Разбираясь, как снять квартиру, чтобы не обманули, человек должен принять во внимание целый перечень различных факторов. Эксперты советуют изучить разновидности мошенничества. Это поможет человеку заранее выяснить, что в его отношении планируется выполнение нечестного поступка. Затем предстоит ознакомиться с грамотной схемой аренды жилого помещения. Специально для того, чтобы помочь арендаторам не допустить нарушения своих прав, мы подготовили перечень советов, которые позволят избежать мошенничества при составлении договора аренды жилья. О том, какие виды махинаций существуют, как правильно осуществлять поиск через агентство недвижимости и что делать, чтобы грамотно снять помещение самостоятельно, поговорим далее.